The Sun a spus cum să-l forțeze pe proprietar să vândă o cotă din apartament
Autor: Irina Kondratieva
Se întâmplă ca proprietarii unui apartament să fie străini unul pentru celălalt - o mică parte din spații poate merge la un străin ca cadou sau prin testament. De obicei, proprietarul unei părți mai mici a apartamentului nu se deranjează să o vândă, mai ales dacă nu locuiește el însuși în ea - ci la un preț umflat. Există vreo șansă de a-l obliga pe coproprietarul insolubil să-și vândă cota la valoarea de piață? O astfel de posibilitate există, iar Curtea Supremă a reamintit-o încă o dată. Curtea Supremă a explicat în ce condiții proprietarul unei mari părți a spațiilor rezidențiale își poate cumpăra forțat cota minoră din apartament de la alți proprietari.
Apartamentul a fost împărțit în instanță
Dacă proprietarii trebuie să împartă cotele din apartament, au două modalități: să convină și să încheie un acord privind împărțirea proprietății comune sau să meargă la instanță pentru a împărți proprietatea. Ambele posibilități sunt prevăzute la art. 252 GK. Uneori este imposibil să alocați o acțiune dintr-un motiv sau altul - de exemplu, în cazul în care este prea mică. Atunci proprietarul are dreptul de a primi compensații bănești de la alți proprietari ai proprietății - desigur, dacă este de acord cu acest lucru. Totuși, sunt posibile și situații în care proprietarul poate fi obligat să ia bani, deși ar prefera să păstreze o parte din spațiul de locuit.
Acest lucru se întâmplă de obicei atunci când se întocmesc contracte de donație sau se transferă bunuri imobiliare către mai mulți moștenitori - și, pe de o parte, proprietarii acțiunilor sunt persoane care sunt rude sau rude și împart această proprietate, iar pe de altă parte, cineva care are o cotă nesemnificativă în proprietatea comună și nu folosește efectiv proprietatea, explică Oksana Stupina, avocat la Khrenov and Partners. O situație similară s-a dezvoltat în cazul lui Kriuchkov*,care a ajuns la Curtea Supremă.
Ivan și Varvara Kryuchkovs* și fiica lor minoră locuiau într-o „casă de trei ruble” cu o suprafață de 66,4 m2. Odată, apartamentul a fost privatizat în mod egal pentru Ivan Kryuchkov și mama lui, dar mai târziu mama a decis să-și vândă cota. Drept urmare, familia, împreună cu o altă rudă (proprietarul a 1/12 din cotă), a rămas cu doar jumătate din apartament - de fapt, ei ocupau două camere izolate. Cealaltă jumătate a apartamentului a aparținut lui Vladimir Zakharchenko, care a cumpărat jumătate din locuință, precum și Innei Novichenkova * și Olga Zakharchenko *, cărora bărbatul le-a transferat o treime din cota sa printr-un acord de donație.
În primă instanță, reclamanții au fost respinși. În apel, Tribunalul din Moscova (cazul nr. 33-14211/2016), dimpotrivă, a decis că cererile sunt întemeiate și au satisfăcut cererea. Aceștia au ajuns la concluzia că ponderea fiecăruia dintre inculpați este nesemnificativă, nefiind posibil să le ofere un spațiu de locuit izolat care să fie pe măsura cotei lor. Părțile nu au căzut de acord asupra dreptului de folosință a apartamentului. Totodată, pârâții, spre deosebire de reclamanți, nu sunt înscriși în acesta, locuiesc în alt loc, și dețin un alt spațiu de locuit. Acest lucru este suficient pentru a satisface cerințele Kriuchkovilor, a concluzionat recursul. Inculpații au încercat să conteste decizia Tribunalului din Moscova la Curtea Supremă.
Când poate fi obligat un proprietar să vândă o acțiune?
Inculpaţii au insistat că au nevoie de apartament, iar valoarea cotei prezentate de evaluator a fost subestimată. Adevărat, din anumite motive nu au cerut o expertiză și nu au încercat să demonstreze că costul ar trebui să fie diferit.
Colegiul pentru Litigii Civile, prezidat de judecătorul Vyacheslav Gorshkov, a admis recursul (cazul nr. 5-KG17-51). În hotărâre, instanța a reamintit paragraful 4 al articolului 252 din Codul civil: explică când este posibilă forțarea proprietarului.o cotă nesemnificativă să o vândă la valoarea de piață, chiar dacă nu este de acord cu un astfel de scenariu. Pentru aceasta, pe lângă nesemnificația cotei - și ceea ce este "nesemnificație", potrivit lui Alexander Latyev, un partener al Intellect-S, nimeni nu a definit - doar "toată lumea înțelege că 1/3 este o cotă semnificativă și 1/100 este un nesemnificativ”, - mai trebuie îndeplinite simultan două condiții. În primul rând, nu ar trebui să existe posibilitatea unei alocări reale a unei acțiuni. Și în al doilea rând, proprietarul nu ar trebui să fie interesat de utilizarea proprietății comune.
Cum să confirmăm lipsa de interes pentru utilizarea locuințelor din partea proprietarului „în plus”?
1) Furnizați date despre dacă această persoană are alte bunuri imobiliare (acest lucru poate fi confirmat printr-un extras din USRN), indicați că nu a folosit niciodată (nu a locuit în) proprietatea în litigiu.
2) Proprietarii interesați pot depune documente care confirmă că suportă toate costurile de întreținere a proprietății în litigiu.
3)Instanța poate evalua și relația părților (prezența legăturilor familiale și familiale) pentru a evalua perspectivele și posibilitatea de împărțire a proprietății comune.
4) Posibilitatea alocării unei cote în natură se evaluează pe baza suprafeței totale a obiectului în litigiu, a numărului de spații (sau încăperi) și a posibilității de alocare a unui spațiu izolat, a caracteristicilor de proiectare ale obiectului, care determină posibilitatea reamenajării acestuia. Prin urmare, pretenția coproprietarilor interesați poate fi satisfăcută numai dacă cota-parte a proprietarului „în plus” este atât de mică încât nu poate fi alocată unui sediu separat, sau proiectarea sediului în sine nu permite alocarea unei cote astfel încât că proprietarul își poate exercita pe deplin dreptul de proprietate.
Dacă instanţa concluzionează că toate condiţiilesunt respectate și părțile nu pot ajunge la o înțelegere asupra procedurii de folosință a bunului comun, atunci cererea formulată în temeiul alin. 2 pct. 4 art. 252 din Codul civil al României vor fi satisfăcute.
Oksana Stupina, avocat la Khrenov & Partners
După ce a studiat circumstanțele disputei, Curtea Supremă a lăsat neschimbată decizia Tribunalului orașului Moscova.
Având în vedere că în total „cota nesemnificativă” a celor doi coproprietari este de 1/3 din apartament, sau ceva mai mult de 22 mp. metri într-un apartament din Moscova, concluziile instanțelor, la prima vedere, pot fi șocante, notează Elena Poleonova, partener la biroul juridic Olevinsky, Buyukyan și Partners. Nu totul este clar în caz, crede ea: instanțele au ajuns la concluzia că cererea era justificată, după ce au evaluat circumstanțele litigiului: că este imposibil să se ofere spații izolate în apartament tuturor participanților la proprietate comună ( apartamentul este format din trei camere de locuit, iar coproprietarii sunt 7 persoane), că inculpații nu rude, nu locuiesc efectiv în spațiul de locuit etc. „Dar nu înțeleg de ce încă doi proprietari, care dețin, respectiv, acțiuni în valoare de 1/6 și 1/12, nu au fost implicați în dosar, pentru că decizia în litigiu le afectează și drepturile”, notează ea. Faptul că reclamanții au luat o poziție foarte activă a jucat și el în cauză, în timp ce pârâții, dimpotrivă, nici nu au susținut argumentul privind revizuirea valorii de piață a acțiunii cu probe.
Aproape orice participant la proprietatea comună poate avea statutul de pârât într-un astfel de litigiu. „După părerea mea, litigiile cu privire la utilizarea unui apartament care este în proprietate comună se soluționează cel mai bine în afara instanței. Acest lucru necesită participarea activă a tuturor proprietarilor interesați în rezolvarea situației. O hotărâre judecătorească determină întotdeauna partea câștigătoare și învinsă și litigiile sunt întotdeauna timp, bani și nervi,– spune Elena Poleonova.
„Dacă disputa dvs. a ajuns deja în instanță, atunci trebuie să adoptați o abordare responsabilă pentru a vă apăra poziția. Pentru a face acest lucru, trebuie să obțineți și să furnizați instanței probe în timp util care vă confirmă argumentele și respinge argumentele oponentului dvs., declarați numirea audierilor, citați și interogați martorii, pretinzând probe (dacă legea nu vă dă dreptul de a le obține singur). Toate acestea trebuie făcute atunci când analizați cazul în primul rând. Pentru a avea succes, partea din proces trebuie să fie activă și să se apere în mod competent.”
Elena Poleonova, partener al biroului juridic „Olevinsky, Buyukyan and Partners”
*Numele și prenumele participanților la proces au fost schimbate de editori